임차인 문제로 인한 임대인 압류와 소액임차인 보증금 해결 방안

현재 살고 계신 보증금 5천만 원짜리 집에 남편의 이름으로 압류가 들어온 상황에서, 월세를 못 내고 있는 상태로 인해 임대인이 한 달 내로 집을 비워줄 것을 요구하셨습니다. 이사를 가게 될 경우 소액임차인 최우선변제금을 받을 수 있는지, 압류가 우선인지에 대한 질문에 대해 상세히 설명드리겠습니다.

1. 현재 상황 분석

압류 상황

• 남편 명의로 압류: 남편이 민사 소송에서 패소하여 남편 명의로 압류가 들어온 상황입니다.
• 임대인의 요구: 월세 미납으로 인해 임대인이 한 달 내로 집을 비워줄 것을 요구한 상황입니다.

계약 상황

• 초기 계약: 초기에는 남편과 공동 명의로 계약되어 있었으나, 재계약하면서 임차인 명의를 본인(질문자) 이름으로 변경하였습니다.

2. 소액임차인의 최우선변제권

소액임차인 최우선변제권이란?

• 소액임차인: 임차보증금이 일정 금액 이하인 임차인을 의미합니다.
• 최우선변제권: 소액임차인은 임차주택이 경매나 공매로 넘어갈 때, 보증금 중 일정 금액을 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.

최우선변제권 적용 기준

• 보증금 5천만 원 이하: 광역시의 경우 보증금 5천만 원 이하의 임차인은 최우선변제권을 가질 수 있습니다.
• 임차인의 명의: 현재 임차인의 명의가 질문자 본인 이름으로 되어 있어야 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

3. 압류와 최우선변제권의 우선순위

압류의 우선순위

• 민사 소송 패소로 인한 압류: 남편 명의로 된 압류가 존재하더라도, 임차인이 질문자 본인 명의로 되어 있는 경우 압류의 효력은 본인에게 미치지 않습니다.

최우선변제권의 우선순위

• 최우선변제권 우선: 임차인이 소액임차인의 조건을 충족하면, 최우선변제권이 압류보다 우선됩니다. 따라서 임차보증금 중 일정 금액은 최우선적으로 변제받을 수 있습니다.

4. 대응 방안

법적 절차 및 공탁

• 임대인의 공탁: 임대인은 보증금을 법원에 공탁할 수 있습니다. 이는 임차인이 보증금을 법원에서 수령할 수 있도록 하는 절차입니다.
• 법원 수령: 임차인은 법원에 공탁된 보증금을 수령하여 이사를 진행할 수 있습니다.

명확한 절차

1. 임대인과 협의: 임대인에게 현재 상황을 설명하고, 공탁 절차를 진행할 수 있도록 요청합니다.
2. 법원 공탁: 임대인이 보증금을 법원에 공탁하면, 법원에 공탁된 보증금을 수령할 수 있도록 필요한 서류를 준비합니다.
3. 최우선변제권 행사: 법원에 공탁된 보증금을 수령할 때, 소액임차인 최우선변제권을 행사하여 보증금을 수령합니다.

소액임차인 최우선변제금 수령 절차

• 법원 방문: 법원에 방문하여 공탁금 수령 절차를 진행합니다.
• 필요 서류 제출: 임차 계약서, 신분증 등 필요한 서류를 제출합니다.
• 공탁금 수령: 법원에서 공탁금을 수령하여 이사 자금을 확보합니다.

5. 결론 및 권장 조치

남편의 민사 소송 패소로 인해 압류가 들어온 상황에서도, 현재 임차인의 명의가 본인(질문자) 이름으로 되어 있으므로 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이를 통해 보증금을 우선적으로 변제받아 이사를 진행할 수 있습니다. 다음과 같은 조치를 권장합니다.

• 임대인과 협의: 임대인에게 공탁 절차를 요청하여 보증금을 법원에 공탁하도록 합니다.
• 법적 절차 준비: 법원에 공탁된 보증금을 수령할 수 있도록 필요한 서류를 준비합니다.
• 최우선변제권 행사: 소액임차인 최우선변제권을 통해 보증금을 우선적으로 변제받습니다.