상가임대차보호법 적용 여부 및 양도 계약 문제 해결 방법 총정리 🏢⚖️

📌 현재 상황 요약

• 2019년 10월 1일부터 5년간 상가 임대차 계약 체결 후 운영
• 2024년 10월 1일부터 1년 재계약하여 2025년 9월 30일까지 계약이 남아 있음
• 현재 양수 희망자가 있으나, 임대인이 양도 계약을 허락하지 않음
• 임대인의 주장: 2015년부터 영업한 매장이므로, 10년이 지나 상가임대차보호법(상임법) 적용이 안 된다
• 양도양수 계약을 체결하지 못하고, 임대인의 결정만 기다려야 하는 상황

📌 즉, 상가임대차보호법 적용 여부와 양도 계약 진행 가능 여부를 알고 싶음!

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1. 상가임대차보호법 적용 여부 확인 🔍

✅ 1) 상가임대차보호법의 기본 적용 기준
📌 「상가건물 임대차보호법」(상임법) 제2조 (적용 대상)

• 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 일정 기준 이하인 경우, 상가임대차보호법 적용
• 2025년 기준 서울(9억 원 이하), 수도권(7억 원 이하), 지방(6억 원 이하)의 환산보증금이면 보호 대상

📌 즉, 환산보증금이 해당 기준 이하라면, 상가임대차보호법 적용 가능!

✅ 2) 10년이 지나면 상가임대차보호법 적용이 안 되나?
📌 「상가건물 임대차보호법」 제10조 (계약갱신요구권)

• 임차인은 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 권리가 있음
• 하지만, 10년이 지나면 계약갱신요구권은 사라지지만, 상가임대차보호법 자체가 적용되지 않는 것은 아님

🚨 즉, 2015년부터 운영해왔더라도, 임대차 계약을 2019년부터 새로 체결했기 때문에 계약갱신요구권(10년)이 적용될 가능성이 있음!

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2. 권리금 보호를 받을 수 있을까? 💰

✅ 1) 임대인의 권리금 보호 의무 📜
📌 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 (권리금 보호 조항)

• 임차인은 임대차 기간 동안 신규 임차인(양수인)을 주선할 권리가 있음
• 임대인은 정당한 사유 없이 새로운 임차인과의 계약 체결을 거부할 수 없음

✅ 2) 임대인이 양수 계약을 거부할 수 있는 경우 🚨
📌 임대인이 다음과 같은 사유로 거부하면 법적으로 문제가 없음
1️⃣ 신규 임차인의 신용 상태(보증금 지급 능력 등)에 문제가 있는 경우
2️⃣ 기존 임차인이 임대료를 연체하여 계약 위반 사항이 있는 경우
3️⃣ 임대인이 건물을 재건축하거나, 직접 영업할 계획이 있는 경우
4️⃣ 임차인이 주선한 신규 임차인이 기존 임대 조건을 준수하지 않는 경우

🚨 즉, 특별한 사유 없이 임대인이 양도 계약을 거부하면, 임차인은 법적으로 권리금 회수 방해로 손해배상 청구 가능!

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3. 계약 양도 및 임대인의 거부 대응 방법 💡

✅ 1) 임대인의 계약 거부 사유가 정당한지 확인 📑
📌 임대인이 계약을 거부할 수 있는 법적 사유가 있는지 먼저 확인

• 만약 재건축, 직접 사용 등의 사유가 없다면, 임대인의 계약 거부는 부당할 가능성이 높음

✅ 2) 임대인에게 공식적인 양도 요청 📩
📌 공식적인 방식으로 양수 계약 진행 요청
1️⃣ 내용증명 발송: 신규 임차인을 구했으며, 임대차 계약을 승계할 의사가 있다는 점을 알림
2️⃣ 계약 조건 제안: 기존 계약과 동일한 조건으로 양도 진행할 것임을 강조

✅ 3) 임대인이 부당한 계약 거부 시 손해배상 청구 가능 ⚖️
📌 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 (권리금 보호 조항) 위반 시 손해배상 가능

• 임대인이 부당하게 신규 임차인을 거부하여 기존 임차인이 권리금을 회수하지 못했다면, 손해배상 청구 가능

📌 손해배상 청구 절차
1️⃣ 변호사 상담 후 법원에 손해배상 소송 제기
2️⃣ 신규 임차인이 있었으나 계약이 불가능했음을 입증
3️⃣ 권리금 손해 발생 사실을 증명 (계약서, 임차인 주선 내역 등 제출)

🚨 즉, 임대인의 부당한 계약 거부로 인해 피해를 입었다면, 법적으로 손해배상을 청구할 수 있음!

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4. 현실적인 해결 방법 🤝

✅ 1) 협상 시도 (임대인과 직접 협의)

• 임대인과 직접 대화하여 임차인 변경 조건을 협의
• 만약 임대인이 직접 영업하거나 재건축할 계획이 없다면, 계약 양도를 허용할 가능성이 높음

✅ 2) 임대인의 정당한 거부 사유가 없는 경우, 법적 조치 고려

• 내용증명 발송 후, 정당한 사유 없이 거부할 경우 손해배상 소송 진행 가능
• 계약을 부당하게 거부하면, 임차인의 권리를 침해한 것으로 간주될 수 있음

✅ 3) 변호사 상담 후 법적 대응 준비

• 임대인이 계속 거부할 경우, 상가임대차보호법 위반을 근거로 변호사 상담 후 소송 진행

🚨 즉, 협상을 시도하되, 부당한 계약 거부 시 법적으로 대응할 준비를 해야 함!

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5. 결론 및 핵심 정리 📌

💡 상가임대차보호법 적용 여부 및 양도 계약 진행 가능성

✅ 상가임대차보호법 적용 여부
✔ 환산보증금 기준 이하이면 보호 대상
✔ 2019년 계약 기준으로 5년 4개월째 운영 중이므로 계약갱신요구권 10년 보호 가능성 있음
✔ 2015년부터 영업한 매장이지만, 2019년 새 계약이므로 새로운 10년 계산 가능

✅ 양도 계약 진행 가능 여부
✔ 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거부하면 법적으로 문제됨
✔ 신규 임차인과 기존 조건 그대로 계약을 승계할 수 있음
✔ 임대인이 부당하게 계약을 거부하면 손해배상 청구 가능

✅ 현실적인 해결 방법
✔ 임대인과 직접 협상하여 계약 양도를 허락받는 것이 최선
✔ 정당한 사유 없이 계약을 거부하면 내용증명 발송 및 법적 대응 고려
✔ 필요 시 변호사 상담 후 손해배상 소송 진행 가능

🚀 결론: 상가임대차보호법에 의해 계약 양도 및 권리금 보호를 받을 가능성이 높으므로, 임대인의 부당한 계약 거부에 대비하여 협상과 법적 대응을 준비해야 함!