건축법 위반 시 표시변경과 이행강제금 감경, 소유권 변동이 영향 줄까?

🏗️ 불법 용도변경으로 시정명령을 받은 경우, ‘표시변경’으로 진행하면 이행강제금이 부과될까?
📜 건축법 시행령 제115조의4(이행강제금 감경 조항)에서 소유권 변동이 감경 사유가 될 수 있을까?
🔎 이번 글에서는 관련 법률과 판례를 통해 이행강제금 감경 가능성을 분석해보겠습니다.

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1. 건축법 위반 및 시정명령, 이행강제금이란?

⚠️ 불법 용도변경으로 인해 시정명령을 받았을 때, 건축법상 조치가 어떻게 진행될까?

📌 불법 용도변경이란?
✅ 허가받은 용도와 다르게 무단으로 사용한 경우
✅ 예: 근린생활시설(상가)을 주거용으로 변경, 주차장을 창고로 변경 등
✅ 지방자치단체(구청·시청)에서 시정명령을 내릴 수 있음

📌 이행강제금이란?
✅ 건축법을 위반한 건축물에 대해 시정하지 않을 경우, 반복적으로 부과되는 금전적 제재
✅ 건축법 제80조에 따라 일정 금액의 이행강제금이 부과됨

🚨 그렇다면, 용도변경 대신 ‘표시변경’으로 진행하면 이행강제금이 부과될까?

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2. 표시변경 시 이행강제금 감면 가능할까?

📌 건축법상 ‘표시변경’이란?
🏢 건축물대장에 기재된 건축물의 용도 및 구조 등의 표시를 변경하는 행위
✔️ 실질적인 용도변경(사용 변경)이 아니라 문서상 정리하는 것
✔️ 건축법 위반 시 행정 조치로 표시변경이 이루어질 경우, 이행강제금 감면 가능성이 있음

✅ 표시변경이 이행강제금 감면 또는 면제 사유가 될 가능성이 높은 경우:
1️⃣ 불법 용도변경을 스스로 신고하고 건축물대장을 정리한 경우
2️⃣ 위반 상태를 개선하기 위해 자진 시정 조치를 한 경우
3️⃣ 행정기관의 양성화 조치에 협조한 경우

🚨 하지만, 표시변경이 단순한 문서상 조치로만 이루어지고, 실질적인 용도변경이 이루어지지 않는다면 감경이 어렵거나 불가능할 수도 있음.

📜 관련 법적 근거:
✔️ 건축법 시행령 제115조의4(이행강제금 감경 조항)
✔️ 감경 가능 사유: 행정기관 협조, 자진 시정, 공익적 목적 등

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3. 건축법 시행령 제115조의4(이행강제금 감경) 및 소유권 변동과의 관계

📌 질문에서 제시된 사례 분석

✅ 건축법 시행령 제115조의4(이행강제금 감경 조항) 제1항 제1호:
🚨 "위반행위 후 소유권이 변경된 경우 감경 가능"
🚨 그렇다면, 임차인이 변경된 경우도 감경 사유에 해당할까?

📌 소유권 변경과 이행강제금 감경 여부

📜 이행강제금 감경 사유로 인정되는 경우:
✅ 건축물의 소유권 자체가 변경된 경우
✅ 새로운 소유자가 위반 사실을 몰랐고, 시정 조치를 즉시 이행하는 경우

🚨 임차인 변경은 소유권 변동으로 인정되지 않음!
❌ 임차인은 건축물의 소유권자가 아니므로, 소유권 이전에 따른 감경 사유 적용 대상이 아님.
❌ 따라서 임차인이 바뀌었어도 임대인이 그대로 유지된다면 감경 사유가 될 가능성이 낮음.

💡 하지만, 새로운 임차인이 위반 사실을 몰랐고, 이를 바로 시정했다면 행정기관과 협의하여 감경을 요청할 여지는 있음.

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4. 이행강제금 감경을 받을 수 있는 실질적 방법

✅ 1) 건축물 양성화 진행하기
📌 행정기관에 협조하여 건축물대장 정리(표시변경) 및 위반 사항 해소
📌 양성화 과정에서 감경 신청 가능

✅ 2) 자진 시정 및 이행강제금 감면 요청
📌 행정기관에 자진 신고하고, 시정 조치를 했다는 증거(사진, 공문 등)를 제출
📌 적극적인 협조로 감경 요청 가능

✅ 3) ‘경미한 위반’ 사유로 감경 신청하기
📌 건축법 시행령 제115조의4(이행강제금 감경)에서 경미한 위반 행위의 경우 감경 가능

✅ 4) 행정소송 또는 이의 신청 검토
📌 감경 요청이 받아들여지지 않을 경우, 행정심판 또는 행정소송 진행 가능

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5. 결론: 질문 사례의 감경 가능성은?

💡 질문자의 상황을 정리하면:
✅ 표시변경으로 진행하는 경우, 이행강제금 감경 가능성 있음.
✅ 하지만, 임차인이 바뀌었다고 해서 ‘소유권 변경’에 따른 감경 사유로 인정될 가능성은 낮음.
✅ 감경을 받기 위해서는 건축물 양성화 절차를 밟거나, 행정기관과 협의하여 자진 시정을 증명하는 것이 중요함.

🚨 따라서, 감경을 원한다면 다음과 같은 조치를 취해야 합니다.
1️⃣ 표시변경을 진행하면서 행정기관과 협의
2️⃣ 위반 사실을 바로 시정하고, 감경 사유(경미한 위반, 자진 신고 등)를 주장
3️⃣ 이행강제금 부과 처분이 부당하다고 판단되면 행정심판을 검토

📌 결론적으로, 소유권 변동이 아닌 임차인 변경만으로 감경을 받기는 어렵지만, 자진 시정 등의 방법으로 감경 신청은 가능할 것으로 보입니다!