상가 임대차 보호법, 권리금 보호받을 수 있을까?- 임대인이 바뀌어도 내 권리금을 지킬 수 있는 방법 -

1. 상가 계약, 그리고 의문의 채권 최고액

🏢 “보증금 3,000만 원, 월세 200만 원인데, 채권 최고액이 26억?”

민수는 좋은 입지의 상가를 발견했다.
그러나 계약을 앞두고 한 가지 걱정이 생겼다.

"채권 최고액이 26억이면, 혹시 나중에 문제가 되지 않을까?"
"만약 임대인이 바뀌어도 내 권리금은 보호될까?"

민수는 상가 임대차 보호법을 알아보기로 했다.

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2. 상가임대차보호법이란?

📜 상가임대차보호법(상임법)은 세입자의 권리를 보호하는 법이다.
이 법이 적용되면 임차인은 보증금 보호, 계약 갱신, 권리금 회수 등의 혜택을 받을 수 있다.

📌 이 법이 적용되려면?
✅ 환산보증금이 기준 이하일 것
✅ 사업자등록이 되어 있을 것
✅ 계약 기간을 준수할 것

💡 그렇다면 민수의 경우, 상임법 적용이 가능할까?

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3. 채권 최고액 26억, 문제될까?

🔍 채권 최고액이란?

• 건물주가 대출을 받을 때 설정하는 한도액
• 실제 대출금이 아닐 수도 있음
• 하지만 설정액이 높으면 담보 잡힌 금액이 많을 가능성이 큼

📌 문제 발생 가능성
✔️ 건물주가 대출금을 상환하지 못하면 건물이 경매로 넘어갈 수 있음
✔️ 이 경우, 보증금 보호가 어려울 수도 있음

💡 즉, 계약 전에 등기부등본을 확인해 실제 대출금이 얼마인지 파악해야 한다.

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4. 임대인이 바뀌면 권리금 보호될까?

상가임대차보호법 제10조의4(권리금 보호 조항)에 따르면,
임대인이 바뀌어도 일정 조건을 충족하면 권리금을 보호받을 수 있다.

📌 권리금 보호를 받을 조건
✅ 계약 만료 3개월 전부터 권리금 회수 기회 보장
✅ 신규 임차인이 정상적인 계약을 원할 경우, 건물주는 거절할 수 없음
✅ 건물주가 정당한 사유 없이 신규 임차인 계약을 거부하면 손해배상 청구 가능

💡 즉, 임대인이 바뀌더라도 상임법 적용이 가능하다면 권리금 보호가 가능하다!

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5. 계약 전 반드시 확인해야 할 사항

민수는 계약을 진행하기 전, 아래 사항을 꼼꼼히 점검하기로 했다.

📌 체크리스트

1️⃣ 등기부등본 확인

• 채권 최고액 26억이 실제 채무인지 확인
• 근저당권이 얼마나 잡혀 있는지 체크

2️⃣ 상임법 적용 여부 확인

• 환산보증금 기준 이하인지 확인
• 건물 규모, 사업자등록 여부 확인

3️⃣ 임대차 계약서 확인

• 권리금 조항이 포함되어 있는지 체크
• 계약 종료 후 권리금 보호 조항 포함 여부 확인

4️⃣ 임대인 변경 가능성 확인

• 건물주가 변경될 가능성이 있는지 파악
• 기존 임대차 계약이 새로운 건물주에게도 승계되는지 확인

💡 이 과정을 거치면 임대인이 바뀌더라도 권리금과 보증금을 보호받을 수 있다!

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6. 민수의 선택, 그리고 계약 체결

📜 민수는 신중한 검토 끝에 계약을 진행했다.
등기부등본을 확인해 대출 상황을 파악했고,
상임법 적용이 가능하다는 것을 확인했다.

"임대인이 바뀌어도 내 권리금을 지킬 수 있겠어!"

🏢 계약 후 민수는 상가에서 안정적으로 사업을 운영할 수 있었다.

📌 상가 계약은 꼼꼼한 사전 조사와 법적 보호를 확인하는 것이 중요하다!

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📌 결론: 상가 계약 전 필수 확인 사항

✅ 1. 채권 최고액이 실제 대출금인지 확인하라
✅ 2. 상임법 적용 여부를 체크하라
✅ 3. 임대인이 바뀌어도 계약이 승계되는지 확인하라
✅ 4. 권리금 보호 조항이 포함된 계약서를 작성하라

💡 임대차 계약은 신중하게! 임대인이 바뀌어도 내 권리는 지켜야 한다.

"법을 알면 내 권리도 지킬 수 있다!"