등기부등본에 임차권등기 및 가압류가 있을 때의 매매 가능 여부와 절차

안녕하세요. 전세사기 피해를 당하신 분들의 상황이 매우 어려운 점 이해합니다. 이 글에서는 등기부등본에 임차권등기와 가압류가 걸려 있는 상황에서 매매 가능 여부와 그 절차에 대해 상세히 설명드리겠습니다.

1. 등기부등본에 임차권, 가압류 있을 때 매매 가능 여부

매매 가능 여부: 등기부등본에 임차권과 가압류가 걸려 있는 경우에도 매매는 가능합니다. 다만, 이러한 경우는 일반적인 매매보다 복잡하고 매수자에게 리스크가 크기 때문에 매매가가 저감될 가능성이 높습니다. 매수자는 임차권과 가압류를 해결해야 하는 부담을 안게 되므로, 이를 반영한 가격 협상이 이루어질 것입니다.

매매 절차:

1. 매수자 탐색: 매수자는 이러한 상황을 충분히 이해하고 리스크를 감수할 의사가 있는 투자자일 가능성이 큽니다.
2. 계약 조건 협의: 매도인(현 집주인)과 매수인은 임차권과 가압류를 어떻게 처리할지에 대해 명확한 협의를 해야 합니다.
3. 등기부등본 확인: 매수자는 등기부등본을 통해 모든 권리관계를 정확히 파악하고, 해당 권리들을 어떻게 처리할 것인지에 대한 계획을 세워야 합니다.

2. 매매 시 돈을 돌려주는 주체

매매 절차와 돈의 흐름:

1. 매매대금 수령: 매수자는 매매대금을 지급합니다.
2. 기존 권리 해소: 매도인은 매매대금 중 일부를 사용하여 임차권, 가압류 등을 해결합니다. 이 과정에서 매도인이 임차인과 협의하여 보증금을 반환합니다.
3. 잔금 지급: 남은 매매대금이 있으면 매도인이 이를 수령합니다.

즉, 매매대금에서 임차권과 가압류를 해결한 후 남은 금액이 매도인에게 지급되며, 따라서 매도인이 임차인에게 보증금을 반환하는 주체가 됩니다.

3. 지급명령 확정 및 집주인과의 약속서 효력

지급명령 확정 후 통장압류: 지급명령이 확정되고 집주인의 통장을 압류한 경우, 이는 법적 절차에 따라 진행되므로 유효한 방법입니다. 하지만, 경매에 넘어가게 되면 후순위로 밀릴 가능성이 있습니다.

집주인과의 약속서 작성: 집주인과의 약속서를 통해 매매 시 1순위로 전세금을 반환한다는 약속을 받는 것은 가능합니다. 이는 경매와는 다르게 임의 매매의 경우 누구에게 먼저 돈을 지급할지에 대해 자유롭게 결정할 수 있기 때문입니다. 그러나, 이러한 약속서의 법적 효력은 제한적일 수 있으므로, 가능한 한 법적 자문을 받아 확실하게 작성하는 것이 좋습니다.

추천 절차:

1. 법적 자문: 변호사나 법무사의 도움을 받아 약속서 작성.
2. 공증: 공증을 통해 약속서의 법적 효력을 강화.
3. 집주인과의 협의: 매매 대금이 들어왔을 때 전세금을 1순위로 반환하도록 협의.

결론

등기부등본에 임차권등기와 가압류가 있을 때도 매매는 가능합니다. 다만, 이 경우 매매 절차가 복잡하고 매수자에게 리스크가 크기 때문에 가격이 저감될 가능성이 높습니다. 매매 시에는 매도인이 매매대금을 받아 기존 권리를 해소한 후 임차인에게 보증금을 반환하게 됩니다. 또한, 집주인과의 약속서를 통해 전세금 반환을 우선적으로 받도록 하는 것도 가능하지만, 법적 자문을 받아 확실하게 진행하는 것이 중요합니다.

이 글이 여러분의 상황에 도움이 되길 바랍니다. 앞으로도 좋은 정보를 제공해 드리겠습니다.