임대사업자 전세보증보험 특약과 관련한 문의

서울에서 오피스텔을 전세로 입주하시면서 전세보증보험 특약과 관련된 문제를 겪고 계신 것으로 보입니다. 전세보증보험 가입 및 보증료 부담에 대한 문제는 법적으로 명확한 기준이 있지만, 상황에 따라 복잡할 수 있습니다. 아래에서 상세히 설명드리겠습니다.

전세보증보험 의무가입과 보증료 부담 비율

1. 전세보증보험 의무가입

임대사업자는 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 전세보증금을 보호하기 위해 전세보증보험에 가입해야 합니다. 이는 임차인의 전세금을 보호하기 위한 제도로, 임대사업자가 이를 의무적으로 가입하도록 규정하고 있습니다.

2. 보증료 부담 비율

법적으로 전세보증보험 가입 시 보증료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하도록 규정되어 있습니다. 이는 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조에 명시되어 있습니다. 따라서 임대인이 90%의 보증료를 요구하는 것은 법적 기준에 맞지 않습니다.

3. 특약의 불법성 여부

특약이 작성되었더라도 이는 법률 위반에 해당하며, 구청 임대주택팀에서 말씀하신 대로 불법적인 특약은 무효입니다. 즉, 보증료 부담 비율이 75%:25%로 규정된 상황에서 임대인이 이를 위반하는 특약을 작성한 경우 이는 효력이 없습니다.

계약서 내용과 특약의 유효성

계약서에 다음과 같은 내용이 포함되어 있을 수 있습니다:

제12조(임대보증금 보증) 임대사업자가 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에 따라 임대보증금 보증에 가입을 한 경우,
같은 법 시행령 제 40조에 따라 보증수수료의 75퍼센트는 임대사업자가 부담하고, 25퍼센트는 임차인이 부담한다.
부담금액의 징수방법, 절차, 기한에 관한 사항은 특약으로 정할 수 있다.

이 조항은 법적 기준에 맞는 내용입니다. 그러나 실제로 75%:25% 비율로 부담되지 않은 경우, 이는 계약서 내용과 법률을 위반한 것입니다.

추가 고려사항

1. 채권최고액 확인: 융자금이 2억원인 경우 채권최고액은 2억 4천만원이 맞습니다. 이는 근저당권자가 채무 불이행 시 회수할 수 있는 최대 금액입니다.
2. 근저당권 순위와 상태: 근저당권 설정일자와 채권자를 확인하여 보증금 회수 가능성을 평가해야 합니다.
3. 임차권 등기명령: 전세보증금을 보호하기 위해 임차권 등기명령을 신청하는 것도 방법입니다.
4. 보증금 반환 보험 가입: 전세보증금 반환 보험에 가입하여 보증금을 보호하는 것도 고려해보세요.

결론

현재 임대인이 요구한 보증료 부담 비율은 법적 기준에 맞지 않으며, 이를 수정해야 합니다. 계약서의 특약이 불법인 경우 해당 특약은 무효입니다. 따라서, 구청 임대주택팀이나 변호사와 상담하여 정확한 조치를 취하는 것이 좋습니다.