서울의 신속통합기획과 공공기여: 재건축·재개발의 새로운 패러다임

서울시의 신속통합기획과 국토교통부의 1기 신도시 선도지구 사업이 본격화되면서 '공공기여'와 '기부채납' 개념이 주목받고 있습니다. 재건축·재개발 사업이 확대되면서 사업자와 지자체 간의 줄다리기는 필연적으로 발생하게 되며, 이 과정에서 공공기여와 기부채납이 중요한 역할을 합니다.

공공기여와 기부채납의 개념과 차이점

공공기여와 기부채납은 종종 혼용되지만, 두 개념은 엄연히 다릅니다.

기부채납은 사업시행자가 소유권을 국가나 지자체에 무상으로 이전하는 것을 의미합니다. 이는 주로 개발 이익 환수를 목적으로 하며, 법적으로는 '국유재산법'과 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 등에 근거를 둡니다.

반면, 공공기여는 개발 이익 환수를 포함하는 더 확장된 개념으로, 용적률 상향이나 종 상향 등 건축 제한 완화를 조건으로 지자체에 부지나 건축물을 제공하거나 현금으로 납부하는 행위를 의미합니다. 공공기여는 지역사회의 공공성을 도모하는데 중점을 두고 있습니다.

공공기여와 기부채납의 법적·행정적 적용

기부채납은 사업시행자가 재산 소유권을 무상으로 지자체에 이전하는 명확한 법적 행위입니다. 예를 들어, 서울시의 신속통합기획(신통기획)이나 국토교통부의 1기 신도시 선도지구 사업에서는 기부채납을 통해 공공시설 부지를 제공하거나 건축물을 직접 설치해 제공하도록 규정하고 있습니다.

공공기여는 주로 지자체 조례나 관련 지침에서 사용되며, 법적 기준은 상대적으로 모호합니다. 이는 지역별로 다르게 적용되며, 공공기여 대상과 면적 기준도 다양합니다. 예를 들어, 서울, 부산, 인천 등은 '대규모 유휴부지'를 대상으로 하고, 부천, 성남, 고양 등은 '주민제안형 도시관리계획 변경'을 대상으로 규정하고 있습니다.

공공기여와 기부채납의 영향과 갈등

공공기여와 기부채납은 재건축·재개발 사업의 사업성을 크게 좌우하며, 소유주들의 이해관계와도 밀접하게 연결됩니다. 예를 들어, 성남시의 분당 재건축 선도지구 선정 배점에서 '공공기여 추가 제공'에 최고 6점을 부여하기로 한 사례는 공공기여 비율이 재건축 사업의 성공에 얼마나 중요한지를 보여줍니다.

서울시의 신통기획에서도 임대아파트나 노인요양시설을 짓는 문제로 주민 반발에 부딪혀 재건축이 철회된 사례가 있습니다. 이는 공공기여와 기부채납이 사업성뿐만 아니라 주민들의 직접적인 이익과도 직결되기 때문입니다.

향후 과제와 필요성

재건축·재개발 사업이 확산될수록 공공기여와 기부채납을 둘러싼 갈등은 더욱 증가할 것으로 보입니다. 이를 해결하기 위해서는 지역별로 상이한 기준을 조정하고, 지방세 감면 등 추가적인 인센티브를 제공하는 방안이 필요합니다.

공공기여와 기부채납은 소유주의 이익뿐 아니라 지역사회를 더 살기 좋은 곳으로 만들기 위한 중요한 현안입니다. 소유주와 지자체 양측 모두 적정선을 찾으려는 노력과 때로는 통 큰 양보가 필요합니다.

결론

공공기여와 기부채납은 재건축·재개발 사업에서 중요한 역할을 하며, 이를 통해 지역사회의 공공성을 높이는 동시에 사업의 성공 가능성을 높일 수 있습니다. 법적·행정적 개념의 명확한 이해와 이를 둘러싼 갈등 해결을 위한 노력은 필수적입니다.