임대차 2법 시행 4년: 주거 안정성은 어디로?

임대차 2법 시행 4년: 주거 안정성은 어디로?

다음 달, 임대차 2법(계약갱신청구권 및 전월세 상한제)이 시행된 지 4년이 됩니다. 이 법은 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 도입되었지만, 이를 실제로 활용하는 세입자는 10가구 중 2~3가구에 불과합니다. 임대차 2법의 4년 계약 만기가 도래하면서 전세 시장의 불안이 커지고 있습니다. 이번 글에서는 임대차 2법의 도입 배경과 그 효과, 그리고 현재 전세 시장에 미친 영향을 분석해 보겠습니다.

1. 임대차 2법의 도입 배경과 핵심 내용

임대차 2법은 2020년 문재인 정부 시절 도입된 법안으로, 세입자의 주거 안정을 강화하기 위해 만들어졌습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:

• 계약갱신청구권: 기존 2년이던 임대차 기간을 ‘2+2’로 늘려 4년 거주를 보장합니다.
• 전월세 상한제: 재계약 시 임대료 상승 폭을 직전 임대료의 5%로 제한합니다.

이 법은 세입자에게 유리한 제도지만, 4년이 지난 현재 이를 활용하는 세입자는 매우 적습니다. 전월세 시장 상황에 따라 법의 유불리가 달라지기 때문입니다.

2. 임대차 2법의 시행 초기 효과

임대차 2법이 처음 도입되었을 때는 전셋값 급등기였던 2021년과 2022년에 큰 효과를 보였습니다. 서울 아파트 전월세 계약에서 갱신권 사용 비율은 각각 평균 68%, 59%였으며, 전세만 놓고 보면 2021년과 2022년 상반기 갱신권 행사가 각 72%나 되었습니다. 전국 기준으로도 각각 67%, 60%로 높은 비율을 기록했습니다.

3. 전셋값 하락과 갱신권 사용 저조

그러나 2022년 하반기부터 금리 인상 등의 여파로 전셋값이 떨어지기 시작하면서 갱신권 사용이 급격히 줄어들었습니다. 전셋값이 하락한 2023년에는 서울 아파트 갱신권 사용 비중이 33%로 21~22년에 비해 반 토막 났으며, 올해는 더 줄어든 26%에 그쳤습니다. 대신 전월세 신규 계약 비율이 크게 늘어났습니다. 이는 세입자들이 더 저렴한 매물을 찾는 것이 더 유리하다고 판단했기 때문입니다.

4. 임대차 2법의 한계와 문제점

임대차 2법은 상승장에서는 효과적이었으나, 하락장에서는 크게 유효하지 않았습니다. 또한, 법 시행 초기 전셋값 폭등의 원인이 되기도 했습니다. 임대차 2법으로 인해 임대료가 통제되면서 집주인들이 전세 가격을 한꺼번에 많이 올리게 되는 빌미를 제공했기 때문입니다.

5. 현재 전세 시장의 상황

현재 전세 시장에서는 임대차 2법의 영향으로 전셋값이 다시 상승할 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 강남, 성동, 송파 등 인기 지역에서는 전세 계약이 몇 달 새 1억~3억 원씩 올랐습니다. 예를 들어, 성동구 e편한세상옥수파크힐스 84㎡는 2020년 5월 평균 전셋값이 8억5000만원이었는데, 최근에는 11억원에 계약되었습니다.

6. 향후 전세 시장 전망

전문가들은 올해와 내년 주택 공급이 계속 줄어들기 때문에 전세 시장이 더 불안해질 것으로 보고 있습니다. 지속된 공사비 상승과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위기 등으로 인해 주택 인허가, 착공 등이 급감했기 때문입니다. 내년부터 3년간 수도권 아파트 예상 입주 물량은 이전 3년 대비 반 토막 수준으로 급감할 것으로 예상됩니다.

7. 결론

임대차 2법은 도입 초기에는 세입자들에게 유리하게 작용했지만, 시장 상황에 따라 그 효과가 달라졌습니다. 현재 전세 시장은 불안정한 상태이며, 향후 주택 공급 부족으로 인해 전셋값 상승이 예상됩니다. 세입자의 주거 안정을 보장하기 위해서는 보다 세밀한 정책이 필요하며, 시장 상황에 맞는 유연한 대응이 요구됩니다.

임대차 2법의 시행 4년을 맞아 그 효과와 한계를 되돌아보고, 보다 실효성 있는 정책을 마련하여 주거 안정을 실현할 수 있기를 기대합니다.