전매제한 풀렸지만 실거주의무 남아있는 서울 아파트, 재산권 행사 제약 여전

전매제한 풀렸지만 실거주의무 남아있는 서울 아파트, 재산권 행사 제약 여전

서울의 아파트 시장에서 전매제한이 해제되고 실거주의무가 유예되었음에도 불구하고, 많은 주택 소유자들이 여전히 자유롭게 집을 매매하지 못하는 상황에 직면해 있습니다. 이러한 문제는 특히 둔촌주공 재건축 단지에서 두드러지며, 시장의 혼란을 가중시키고 있습니다.

전매제한과 실거주의무의 차이점

서울을 포함한 수도권의 아파트 분양 시장에서는 전매제한과 실거주의무라는 두 가지 큰 규제가 존재합니다. 전매제한은 최초 당첨자 발표일을 기준으로 적용되며, 실거주의무는 최초 입주일을 기준으로 합니다. 특히 전매제한은 소급적용되어 최대 3년(수도권 기준)으로 줄었지만, 실거주의무는 여전히 남아 있어 주택 소유자들이 재산권을 자유롭게 행사하지 못하는 상황이 발생하고 있습니다.

둔촌주공 재건축 단지 사례

둔촌주공 재건축 단지는 이러한 규제의 대표적인 사례입니다. 이 아파트는 지난해 개정된 주택법 시행령에 따라 전매제한이 종전 8년에서 1년으로 줄어들었습니다. 전매제한은 최초 당첨자 발표일(2022년 12월)을 기준으로 현재 해제된 상태입니다. 그러나 실거주의무는 여전히 유효하며, 입주자모집공고에 따르면 둔촌주공의 실거주의무 기간은 2년입니다. 이는 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 이내'로 바뀌었을 뿐, 2년 거주의무를 채워야 한다는 의미입니다.

국토부의 입장

국토교통부 관계자는 "전매제한이 풀려도 실거주의무가 남아 있으면 거래(매매)가 불가능하다"며, "불법으로 거래하면 형사처벌 등 상당한 불이익을 받게 된다"고 말했습니다. 따라서 전매제한과 실거주의무가 모두 해제되어야 정상적인 매매가 가능하다는 것이 국토부의 설명입니다.

실거주의무 유예로 인한 혜택과 한계

실거주의무 3년 유예로 전국에서 77개 단지, 4만9766가구가 혜택을 볼 것으로 예상됩니다. 하지만 실거주의무가 폐지가 아닌 유예에 그치면서 많은 주택 소유자들이 집을 팔지 못하는 상황이 이어질 것으로 보입니다. 특히 공사 기간이 늘어나면서 분양 후 입주까지 3~4년이 소요되는 현 상황에서, 전매제한은 풀리더라도 실거주의무는 그대로 남아 있어 주택 소유자들의 재산권 행사를 제약하고 있습니다.

전문가의 의견

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "실거주의무와 전매제한 간 미스매치로 수많은 가구들이 재산권 행사에 제약을 받을 수밖에 없다"며, "전월세 및 매매시장 안정화를 위해서는 실거주의무도 폐지해 임대차 및 매매 물건이 시장에 더 유입될 수 있도록 해야 한다"고 말했습니다.

재당첨 규제의 문제점

업계에서는 재당첨 규제 또한 개선이 필요하다고 입을 모읍니다. 재당첨 제한은 최초 당첨자 발표일을 기준으로 최대 10년간 적용되며, 당첨자 발표 후 계약을 포기해도 그대로 적용됩니다. 이는 수도권의 분양가상한제 주택이 미분양으로 고전하는 주요 원인 중 하나로 지적되고 있습니다.

결론

전매제한이 풀리고 실거주의무가 유예되었음에도 불구하고, 많은 주택 소유자들이 여전히 자유롭게 집을 매매하지 못하는 상황에 처해 있습니다. 이러한 규제의 미스매치는 시장의 혼란을 초래하며, 재산권 행사에 큰 제약을 주고 있습니다. 전매제한과 실거주의무 간의 조화를 이루고, 재당첨 규제를 현실에 맞게 수정함으로써 주택 시장의 안정화와 효율성을 도모할 필요가 있습니다.