서울 아파트 시장의 급격한 변화: 고가 아파트 거래 증가와 그 배경

서울 아파트 시장의 급격한 변화: 고가 아파트 거래 증가와 그 배경

최근 서울 아파트 시장이 급격한 변화를 겪고 있습니다. 2024년 2분기에 들어서면서 9억원을 초과하는 고가 아파트 거래 비중이 절반을 넘어섰습니다. 이는 지난해 특례보금자리론과 올해 신생아 특례대출 등 정부의 정책 자금 지원으로 9억원 이하 아파트 거래가 증가한 것과는 대조적인 양상입니다. 2분기에는 100억원이 넘는 초고가 아파트도 4건이 거래되는 등, 고가 주택 시장에 많은 자금이 몰리고 있습니다.

서울 아파트 시장의 금액대별 거래 비중

2024년 2분기 현재까지 국토교통부 실거래가시스템에 따르면, 서울 아파트 매매 거래량은 총 7,450건이며 이 중 9억원을 초과하는 거래가 3,885건으로 52.1%를 차지하고 있습니다. 반면 9억원 이하 거래는 3,565건으로 47.9%에 불과합니다. 이는 지난해 9억원 이하 주택을 대상으로 한 특례보금자리론 출시 이후 9억원 이하 거래 비중이 절반을 넘었던 것과는 다른 양상입니다.

특히, 작년 4분기에는 특례보금자리론 지원이 6억원 이하로 축소되면서 6억원 이하 거래가 크게 늘었고, 이에 따라 9억원 이하 거래 비중이 56.3%까지 치솟았습니다. 올해 1분기에도 신생아 특례대출 출시로 인해 9억원 이하 거래 비중이 51.8%에 달했으나, 2분기 들어 절반 이하로 감소했습니다.

금액대별로 살펴보면, 9억원 초과∼15억원 이하 거래 비중은 올해 1분기 30.3%에서 2분기 들어 33.3%로 증가했으며, 15억원 초과 거래 비중은 17.9%에서 18.8%로 늘어났습니다. 반면, 6억원 이하 거래 비중은 올해 1분기 24.4%에서 2분기에는 21.1%로, 6억원 초과∼9억원 이하 거래 비중은 27.4%에서 26.7%로 각각 감소했습니다.

고가 아파트 거래 증가의 원인

전문가들은 9억원 초과 거래 증가의 주요 원인으로 최근 시중은행의 주택담보대출 금리가 연 3∼4%대로 안정되면서 매수심리가 회복된 점을 꼽고 있습니다. 올해 1∼2월 2천건 대에 머물렀던 서울 아파트 매매 거래량은 3월에 4,210건으로 급증했고, 4월에도 4,352건을 기록하며 2021년 7월 이후 최대치를 기록했습니다. 거래량이 늘면서 아파트값 상승세도 지속되고 있습니다.

한국부동산원에 따르면, 지난주 서울 아파트값은 0.06% 올라 10주 연속 상승세를 보였으며, 오름폭도 작년 10월 말 이후 7개월 만에 가장 높았습니다. 특히 고가 아파트가 밀집한 서초구(0.11%), 강남구(0.09%), 송파구(0.08%) 등 강남권과 젊은층이 선호하는 마포구(0.08%), 용산구(0.09%), 성동구(0.19%) 등 인기 도심지역의 가격 상승폭이 컸습니다.

중산층을 겨냥한 감세 움직임과 고가 아파트 선호 증가

최근 정치권을 중심으로 1주택자 종합부동산세 폐지 또는 완화 등 중산층을 겨냥한 감세 움직임이 확산하면서 '똘똘한 한 채' 선호가 높아지고, 고가 아파트 매수세 증가로 이어지고 있다는 분석이 나옵니다. 부동산R114 윤지해 리서치팀장은 "빌라 기피 현상으로 신혼부부들이 신생아 대출이나 생애 최초 주택구입자금 등 정책 대출을 지원받아 아파트 매매·전세로 이동하는 분위기"라며, "실질금리가 작년보다 떨어지고 부동산 세제 완화 가능성도 제기되면서 9억원 초과 아파트 거래가 살아난 것으로 보인다"고 말했습니다.

초고가 아파트 거래 증가

2분기 들어 현재까지 매매 신고된 100억원 이상 초고가 아파트는 총 4건으로, 올해 1분기와 작년 4분기의 각각 1건, 아파트값이 강세였던 작년 3분기의 3건보다도 많은 것입니다. 트로트 가수 장윤정 부부가 소유했던 용산구 한남동 나인원한남 244.34㎡와 한남더힐 전용 240㎡가 각각 120억원에 거래됐고, 성동구 성수동1가 아크로서울포레스트 전용 200.67㎡가 109억원, 나인원한남 206.89㎡가 103억원에 각각 매각되었습니다.

어반에셋매니지먼트 정성진 대표는 "초고가 주택은 '그들만의 리그'로 대출 제한이나 금리의 영향을 거의 받지 않는다"며, "최근 집값이 상승세를 보이면서 여유 자금이 있는 사람들의 고가 주택 매수 움직임이 활발하다"고 설명했습니다.

향후 전망과 대응 방안

서울 아파트 시장의 변화는 다양한 요인들이 복합적으로 작용한 결과입니다. 정부의 정책 자금 지원이 감소하면서 고가 아파트 거래가 증가하는 양상이 뚜렷해지고 있으며, 시중은행의 대출 금리 안정화와 정치권의 감세 움직임 등이 매수심리를 회복시키는 데 기여했습니다. 향후 서울 아파트 시장의 흐름을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요하며, 개인적인 주택 매매 결정에도 이러한 시장 변화와 정책 동향을 고려하는 것이 필요합니다.

이와 같은 변화는 단기적인 트렌드로 끝날 가능성도 있지만, 장기적으로는 시장의 구조적 변화를 예고할 수 있습니다. 따라서 부동산 투자자와 주택 구매자들은 시장 동향을 면밀히 분석하고, 신중한 의사결정을 내려야 할 것입니다.