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2020년 7월 시행된 임대차 2법이 다음 달로 4년 차를 맞이하며 전셋값 폭등에 대한 우려가 커지고 있습니다. 서울을 비롯한 수도권에서는 전셋값이 52주째 오르며 상승세가 뚜렷해지고 있습니다. 이러한 현상은 임대차 2법의 영향뿐만 아니라 근본적으로 공급 부족에서 기인하는 문제라는 전문가들의 진단이 나옵니다.

임대차 2법의 도입과 그 영향

임대차 2법은 임차인에게 계약 갱신 요구권을 1회 보장하고, 재계약 시 보증금 인상률을 5%로 제한하는 내용을 담고 있습니다. 이 법은 임차인의 권리를 보호하고 주거 안정을 도모하려는 취지로 도입되었습니다. 그러나 전세 계약이 통상 2년씩 체결되는 점을 고려할 때, 4년이 지난 시점부터 신규 계약 물량이 급증하고 전셋값 인상률이 5%를 초과할 것이라는 전망이 나옵니다.

서울과 인천을 중심으로 수도권 전셋값의 상승세는 심상치 않습니다. 부동산정보업체 경제만랩에 따르면, 서울에서는 6억 원으로는 ‘국민 평형(전용면적 84㎡)’ 전셋집을 구하기가 어려워졌습니다. 올해 들어 4월까지 체결된 서울 전용면적 84㎡ 아파트 전세 계약 가운데 전셋값이 6억 원 미만인 계약의 비중은 48.9%로 2011년 이후 가장 낮은 수치를 기록했습니다. 특히 강남구에서는 이 비중이 6.9%까지 떨어졌습니다.

전문가들의 진단: 공급 부족의 문제

전문가들은 임대차 2법이 전셋값 상승에 일부 영향을 미쳤다고 인정하면서도, 핵심 문제는 공급 부족이라고 지적합니다. 고금리와 공사비 상승으로 인해 수년간 신축 아파트의 공급이 지연되었고, 그 결과 신축 입주 물량이 줄어들었습니다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전셋값이 오르면서 올해는 지난해와 달리 계약갱신요구권을 사용하는 가구가 늘었고, 그 결과 신규 전세 매물이 감소한 것은 사실”이라며 “신규 입주 물량 자체가 인천에서만 절반으로 줄어든 상황”이라고 설명했습니다. 그는 “경기는 매년 10만 호씩 입주했는데 내년 입주 물량은 5만 호 정도여서 전셋값이 더 오를 것”이라고 내다봤습니다.

전셋값 상승의 절대값과 선택지

전셋값 상승세는 분명하지만, 절대값 자체는 2년 전보다 낮다는 지적도 있습니다. 지방에서는 준공 후 미분양 물량 적체와 역전세난 우려가 여전히 존재합니다. 이러한 특수한 사례를 제외하면, 임대인이 전셋값을 마음껏 올리기 어려운 분위기입니다. 한국부동산원이 2021년 6월 말 전셋값을 100으로 놓고 산출한 전국 주간 전세가격지수는 지난해 5월 85에서 지난달 말 89까지 올랐지만, 2022년 1분기(104)와 비교하면 낮은 수준입니다. 이는 임차인에게도 여전히 선택지가 있음을 의미합니다.

권대중 서강대 부동산대학원 교수는 “임대인에게 보증금은 어차피 돌려줘야 하는 돈”이라며 “얼마 전까지 전세사기가 문제 됐던 만큼, 임대차 2법 4년 차가 됐다고 대폭 올리기는 어려울 것”이라고 설명했습니다. 또한, 그는 “고금리에 매매 수요가 전세 수요로 바뀐 영향도 있다”고 덧붙였습니다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장도 “임대차 2법이 전셋값에 미치는 영향은 시행 후 2년까지 나타났지만 최근에는 그 영향이 희석됐다”며 “전셋값이 예전보다 낮기에 임대인이 임차인에게 ‘4년치 올려 받겠다’고 할 상황은 아니다”라고 말했습니다. 윤 팀장은 “전셋값을 잡으려면 다주택자 규제를 풀어줄 필요가 있다”며 “정부가 매매와 전세를 동시에 잡기는 힘들다”고 강조했습니다.

결론

임대차 2법 시행 4년 차를 맞아 전셋값 폭등에 대한 우려는 공급 부족 문제와 함께 중요한 사회적 이슈로 떠오르고 있습니다. 임대차 2법의 영향도 무시할 수 없지만, 근본적인 문제는 신축 아파트 공급 부족과 관련이 깊습니다. 정부와 업계는 이를 해결하기 위한 다양한 대책을 마련해야 하며, 임차인과 임대인 모두의 권익을 보호하는 방향으로 정책을 조정할 필요가 있습니다. 이를 통해 안정적인 주거 환경을 조성하고 전셋값 급등을 막을 수 있을 것입니다.

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