아파트 가격 상승과 대출 한계, 전국 아파트 입주율 하락

최근 아파트 가격 상승과 정책 대출의 한계로 인해 전국 아파트 입주율이 하락세를 보이고 있다. 주택산업연구원이 발표한 자료에 따르면 6월 전국 아파트 입주율은 63.0%로 전월 대비 0.6%포인트 하락했다. 수도권과 지방 모두에서 입주율 변동이 관찰되며, 특히 서울과 강원권, 제주권의 입주율 하락이 두드러졌다.

수도권과 지방의 입주율 변화

서울의 아파트 입주율은 84.3%에서 79.2%로 5.1%포인트 하락하며 5개월 만에 70%대로 내려갔다. 이는 서울 대다수의 아파트 가격이 신생아 특례대출과 보금자리론 등의 대출 가능 한도를 넘어서면서 잔금대출 확보가 어려워졌기 때문이다. 반면 인천·경기권은 72.5%에서 76.9%로 4.4%포인트 상승하여 대조적인 모습을 보였다.

지방에서는 강원권과 제주권의 입주율 하락이 눈에 띈다. 강원권은 45.0%의 입주율을 기록해 2017년 조사 시작 이래 가장 낮은 수치를 보였고, 제주권은 58.1%로 2019년 이후 최저 입주율을 기록했다. 강원권의 입주율 하락은 전셋값 상승으로 인해 내 집 마련 수요가 증가했으나, 분양가 급등으로 인해 기존 주택 중심의 거래가 이루어진 데 기인한다. 제주권은 주택 공급 증가에 비해 인구와 외국인 투자 수요가 감소하면서 전반적인 주택 수요가 줄어든 것이 원인이다.

미입주 원인과 전망

주택산업연구원의 조사 결과, 미입주 원인으로는 잔금대출 미확보(22.6%), 기존 주택 매각지연(41.5%), 세입자 미확보(20.8%) 등이 주요 요인으로 꼽혔다. 분양권 매도 지연 요인도 전월 2.0%에서 5.7%로 증가하며 영향을 미쳤다.

7월에도 전국 아파트 입주율은 하락할 것으로 예상된다. 7월 전국 아파트 입주전망지수는 78.5로 6.5포인트 하락할 것으로 조사되었다. 지역별로 수도권은 14.2포인트(91.6→77.4), 광역시는 4.9포인트(84.9→80.0), 도(道)지역은 4.7포인트(82.5→77.8) 하락할 것으로 보인다. 서울과 경기는 상반기 입주전망지수가 상승한 것에 따른 조정으로 하락한 것으로 분석된다. 서울의 입주전망지수는 5월 94.8에서 6월 105.7로 올랐으나 이달 들어 하락했다. 이는 높은 분양가와 잔금대출, 세입자 확보 어려움 때문으로 보인다.

지방 중에서는 충남 22.4포인트(91.6→69.2), 울산 14.3포인트(92.8→78.5), 전북 10.9포인트(90.9→80.0) 등에서 큰 폭의 하락이 예상된다. 이는 공급과잉으로 인한 주택가격 하락세와 분양가 상승, 인구 감소가 원인으로 보인다.

대응 방안 필요성

금리 인하 기대감, 신생아 특례대출 등 저리 정책대출 상품 출시, 스트레스 DSR 연기 등으로 주택시장 분위기가 개선되고 있지만, 잔금대출 제한과 실거주 의무화 등 여전히 많은 불안요소가 존재한다. 이에 따라 주택사업자들은 지속적인 시장 모니터링과 함께 대응 방안을 모색할 필요가 있다.

권 연구위원은 "주택시장 분위기가 개선되고 있는 가운데 입주에 가장 중요한 요인인 잔금대출 제한, 일부 지역에 남아있는 실거주 의무화 등 여전히 많은 불안요소로 인해 주택사업자들이 체감하는 입주전망은 기준선 100을 하회하고 있다"고 설명하며 지속적인 시장 모니터링과 대응 방안을 강조했다.

결론

전국 아파트 입주율이 하락하는 가운데, 수도권과 지방의 입주율 변화와 미입주 원인 분석을 통해 주택시장 분위기를 파악할 수 있다. 금리 인하 기대감과 저리 정책대출 상품 출시로 주택시장 분위기는 개선되고 있지만, 잔금대출 제한 등의 불안요소로 인해 주택사업자들은 지속적인 모니터링과 대응 방안을 마련해야 할 필요성이 있다.