공사비 검증 요청 급증: 재건축 및 재개발 사업의 갈등과 해결 방안

공사비 상승과 검증 요청 증가

최근 인건비와 자재비의 급등으로 인해 전국의 재개발 및 재건축 사업장에서 공사비 증액을 둘러싼 갈등이 심화되고 있습니다. 이로 인해 한국부동산원에 공사비 검증을 요청하는 건수가 매년 급증하고 있으며, 올해 상반기에도 이러한 추세가 지속되고 있습니다. 2019년에는 단 3건에 불과했던 공사비 검증 완료 건수가 2022년에는 32건, 2023년에는 30건에 이르렀습니다. 올해 상반기 동안에도 20건이 진행되었으며, 연말까지 약 40건에 이를 것으로 예상됩니다.

지역별 공사비 검증 현황

공사비 증액을 둘러싼 분쟁은 서울 등 수도권에 집중되어 있습니다. 올해 상반기 공사비 검증이 진행된 20건 중 35%에 해당하는 7건이 서울 내 정비사업장에서 발생했습니다. 경기 지역에서는 4건, 인천과 부산에서는 각각 3건이 진행되었습니다. 또한, 대구, 대전, 강원에서도 각각 1건씩 검증이 이루어졌습니다.

공사비 검증 의뢰의 배경

공사비 검증 제도는 시공사가 공사비를 일정 비율 이상 증액하려는 경우, 사업시행자인 정비사업 조합이 한국부동산원에 의뢰하여 공사비의 적정성을 검증받도록 하는 제도입니다. 이 제도는 정비사업의 수익성을 확보하려는 조합과 적자를 피하려는 시공사 간의 갈등을 해결하기 위해 도입되었습니다. 최근 주거용 건물의 건설공사비 지수가 급격히 상승하면서 공사비 검증 의뢰가 늘어나고 있습니다.

시공사와 조합 간의 갈등

시공사와 조합 간의 갈등은 공사비 증액 요구와 이를 받아들이지 못하는 조합원들 사이에서 발생합니다. 한 재건축 조합의 조합장은 "시공사가 요구하는 공사비를 받아들이는 경우, 조합원들의 분담금이 크게 증가하고 일반분양가도 올라 사업성을 담보하기 어렵다"고 토로했습니다. 반면, 시공사 측은 "손해를 보면서까지 사업을 진행할 수는 없다"며 최근 급등한 원자재 가격과 인건비를 반영할 수밖에 없다는 입장입니다.

공사비 검증의 실효성

공사비 검증은 조합과 시공사 간의 협상의 기준이 될 수 있지만, 법적 강제성이 없어 실효성에 대한 의문이 제기되고 있습니다. 공사비 검증 수수료는 전체 공사액과 증액 공사비에 따라 다르며, 예를 들어 총 공사비 7000억 원 사업장의 경우 수수료만도 6500만 원에 이릅니다. 조합 총회에서 검증 결과를 보고해야 하며, 사전 합의 하에 시공사와의 공사비 협상에서 기준으로 삼을 수 있습니다.

해결 방안 및 전망

정비사업의 원활한 진행을 위해서는 조합과 시공사 간의 협력이 필수적입니다. 공사비 검증은 양측이 사전에 협의하면 협상의 기준이 될 수 있으며, 이를 통해 갈등을 해결할 수 있습니다. 또한, 정비사업의 수익성을 확보하고, 주민들의 부담을 줄이기 위해서는 지속적인 논의와 협의가 필요합니다. 앞으로도 공사비 검증 요청은 계속해서 증가할 것으로 예상되며, 이에 대한 체계적인 관리와 해결 방안이 요구됩니다.