정비사업 구역 외 기부채납시설 설치 가능할까? 법적 검토 및 현실적 문제점 분석 🏗️🏢

정비사업(재개발·재건축)에서는 공공시설(체육시설, 공원, 복지시설 등)을 기부채납하는 것이 일반적입니다. 하지만 이러한 시설을 정비구역 내가 아닌, 구역 외부에 설치할 수 있을까요?

이번 글에서는 정비사업 구역 외 기부채납시설 설치 가능 여부, 법적 검토, 현실적 문제점, 대안 및 실무 사례를 종합적으로 분석해 보겠습니다.

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1. 정비사업에서 기부채납이란? 🏗️

✅ 기부채납이란?

• 정비사업 시행자가 공공시설(체육시설, 공원, 복지시설 등)을 설치하여 지자체 등에 무상으로 기부하는 것
• 보통 정비구역 내에서 설치하는 것이 원칙
• 공공기반시설 확보를 위해 도시정비사업의 필수 요소 중 하나

✅ 주요 기부채납 대상 시설
1️⃣ 도로 및 기반시설 (보도, 차도, 지하철 연결통로 등)
2️⃣ 공원 및 녹지 (소공원, 어린이 놀이터, 녹지 공간 등)
3️⃣ 공공체육시설 (체육관, 헬스장, 수영장 등)
4️⃣ 사회복지시설 (경로당, 주민센터, 보육시설 등)
5️⃣ 문화시설 (도서관, 박물관 등)

📌 기부채납 시설은 공공의 목적을 가지므로, 사업자(조합)와 지자체 간 협의를 거쳐 결정됩니다.

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2. 정비사업 구역 외부에 기부채납시설을 설치할 수 있을까? 🤔

✅원칙적으로 불가능 (도시정비법상 원칙) 🚫

「도시 및 주거환경정비법」(도정법)에 따르면, 기부채납 시설은 기본적으로 정비구역 내에서 설치하는 것이 원칙입니다.

📌 도시정비법 제54조 (기반시설의 설치)

정비구역 안에서 도로, 공원, 녹지, 공공시설 등의 설치가 가능하며, 정비구역 외부에서는 원칙적으로 기반시설을 설치할 수 없음.

📌 즉, 사업구역 외부에 기부채납 시설을 설치하려면 별도의 법적 절차를 거쳐야 하며, 일반적인 방식으로는 불가능합니다.

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✅ 2) 예외적으로 가능한 경우 (특별한 경우에만 허용) ⚖️

정비구역 외부에 기부채납 시설을 설치하려면 다음 조건 중 하나를 충족해야 합니다.

📌 (1) 정비계획 변경을 통한 허용 가능

• 정비구역 내 공공시설 설치가 어려운 경우, 지자체와 협의하여 정비계획 변경을 통해 일부 시설을 외부에 설치할 수 있음.
• 다만, 도시계획위원회 심의 및 인허가 절차 필요

📌 (2) 지자체와 사전 협의 후 별도 부지 매입 가능

• 정비구역 밖에 공공시설 설치가 필요할 경우, 사업자가 직접 부지를 매입하여 기부채납하는 방식
• 예를 들어, 기존 공공용지를 활용하거나 별도 토지를 매입하여 공공시설을 건설한 후 기부채납하는 방식 가능
• 이 경우 추가적인 토지 매입 비용 부담 발생

📌 (3) 공공기여 조건으로 사업 인센티브 제공 가능

• 일부 지자체에서는 정비구역 외부 공공시설 기부채납을 조건으로 용적률 인센티브를 제공하는 경우가 있음.
• 예를 들어, 서울시의 경우 공공시설 기부채납 시 용적률 증가 등의 혜택을 제공하는 사례 존재

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3. 정비구역 외부 기부채납의 현실적인 문제점 ⚠️

✅ 1) 추가 토지 매입 부담

• 정비사업 시행자가 정비구역 외 시설 설치를 위해 추가로 토지를 매입해야 한다면, 사업성 악화 가능성
• 특히 기부채납 자체가 무상 제공이므로, 비용 부담이 상당히 클 수 있음

✅ 2) 법적 절차의 복잡성

• 도시계획 변경, 지자체 협의, 도시정비위원회 심의 등 행정 절차가 복잡함
• 최소 6개월~1년 이상의 추가 시간이 소요될 가능성

✅ 3) 주민 및 토지소유주의 반대 가능성

• 기존 정비구역 내 조합원들은 자신들의 토지 가치가 하락할 가능성을 우려
• 외부 토지 소유주들도 공공시설 설치로 인해 토지 가치 하락 및 재산권 침해를 우려

✅ 4) 지자체의 반대 가능성

• 일부 지자체에서는 정비구역 외 공공시설 설치를 원칙적으로 반대하는 경우도 있음
• 도시계획 차원에서 정비사업 구역 외 공공시설 설치를 제한할 수 있음

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4. 정비사업 구역 외 기부채납 시설 설치 성공 사례 🏗️

✅ 1) 서울 성동구 모 재개발 사업 (공공기여 방식)

• 정비사업 시행자가 구청과 협의하여 정비구역 밖에 공공도서관을 건립 후 기부채납
• 용적률 인센티브를 받아 사업성을 유지

✅ 2) 부산 해운대 재건축 단지 (기반시설 보강 목적)

• 정비구역 내 공원 조성이 어려워, 인근 시유지를 활용하여 공원 기부채납
• 지자체와 협의하여 도시계획 변경 후 사업 진행

📌 즉, 일부 사례에서는 정비구역 외부 기부채납이 가능했지만, 행정 절차 및 지자체 협의가 필수적이었음.

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5. 결론 및 정리 📌

💡 정비사업 구역 외 기부채납 시설 설치 가능 여부

✅ 원칙적으로 불가능 (도정법상 기부채납은 정비구역 내에서만 가능)
✅ 예외적으로 가능 (지자체 협의 및 정비계획 변경이 필요한 경우)
✅ 추가 토지 매입이 필요할 수 있으며, 사업자 부담 증가 가능성 큼
✅ 공공기여 방식(용적률 인센티브 등)으로 일부 가능성 존재
✅ 성공 사례가 있지만 행정 절차 및 시간 소요가 큼

🚀 정비구역 외 기부채납 시설을 설치하려면, 반드시 지자체와 사전 협의하고 도시계획 변경 가능성을 검토하는 것이 필수적입니다.