근저당 설정된 토지 위 불법 건축물, 어떻게 대처할까?

1. 상황 개요: 내 토지 위 불법 건축. 왜 이런 일이 벌어졌을까?

근저당이 설정된 땅 위에 채무자의 동의 없이 건물이 세워져 있는 것을 발견하셨다면 당황스러운 것은 당연합니다. 해당 토지에 2순위 근저당권자로 등록된 경우라면 더욱 문제의 심각성이 느껴질 것입니다. 건물이 지어진 상태에서 임대료 청구와 건물 철거 등을 논의하기 전에, 우선 이런 일이 왜 벌어졌는지부터 이해해야 합니다.

건축 허가 과정

• 건축 허가는 보통 토지 소유자의 동의를 받은 후 이루어집니다. 하지만 간혹 허위 서류를 제출하거나, 허가 없이 무단으로 건축이 이루어지는 사례도 발생합니다.
• 채무자가 허가를 받은 것을 떠나, 당신에게 상의나 통보 없이 건축을 강행했다는 점에서 법적 문제 소지가 큽니다.

근저당자의 권리 침해

• 근저당권은 담보물 건물 또는 토지에 대해 일정 권리를 행사할 수 있는 법적 권한입니다.
• 당신의 동의 없이 지어진 건축물은 근저당가치를 훼손하거나 앞으로 임의 경매 시 권리군 내의 복잡한 문제들을 야기할 가능성이 있습니다.

이제부터 구체적으로 어떤 절차를 통해 문제를 해결할 수 있을지 살펴보겠습니다.

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2. 근저당 설정 토지에서의 건설, 법적으로 가능한가요?

근저당 설정 상황에서의 무단 건축은 다음과 같은 법적 요건을 위반할 가능성이 매우 높습니다.

1. 민법상 권리 침해
   민법에서는 타인의 재산상 권리를 침해하지 않도록 규정하고 있습니다. 근저당권자의 동의 없이 세운 건축물은 근저당권자의 권리를 침해하는 행위로 간주될 수 있습니다.
2. 건축법 위반
   만약 해당 건축물이 건축 허가 없이 무단으로 지어진 것이라면, 건축법 위반에 해당하며 행정기관에 이에 대한 민원을 제기할 수 있습니다.

법적으로는 토지 위에 지어진 무단 건축물이 귀하의 권리를 침해했음이 입증되면, 소유자는 물론 근저당권자인 귀하도 철거 신청 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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3. 채무자에게 요구할 수 있는 권리들

문제 해결을 위해 귀하가 채무자에게 요구할 수 있는 권리를 알아보겠습니다.

3-1. 토지 임대료 청구

무단으로 건축물을 지을 경우, 사용자에게 부당이득 반환을 요구할 수 있습니다. 이는 "임대료 상당의 손해배상 청구"로도 표현되며, 토지를 사용함으로써 얻은 이익(또는 금전적 이익)을 청구할 수 있는 권리가 있습니다.

• 필요한 절차: 법원에 토지 임대료 청구 소송을 제기해야 하며, 소송과 함께 손해 액수를 산정한 근거 자료를 제출해야 합니다.

3-2. 건물 철거 소송

무단으로 지어진 건축물의 철거를 요구할 수도 있습니다. 이는 민법상 "불법 점유"로 간주될 수 있으므로 건물 철거 청구를 진행할 수 있습니다.

• 철거 소송 절차
  1. 채무자에게 내용증명 발송: 건물 철거와 관련한 협의를 요청하며, 철거 요구 내용과 기한을 명시합니다.
  2. 협의 불가 시 법원에 철거 소송 제기: 이때 해당 건물이 귀하의 근저당권을 침해하고 있다는 점과, 철거가 필요하다는 정당한 이유를 설명해야 합니다.

3-3. 손해배상 청구

채무자로 인해 발생한 손실이 있다면 이에 대한 손해배상 청구도 가능하며, 이는 임대료 청구와 함께 진행할 수 있습니다.

• 임대료 또는 근저당 가치 훼손으로 이어진 금전적 손실
• 채무자의 불법적 행위로 인해 발생한 추가 비용(예: 변호사 선임 비용 등)

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4. 행정기관 및 법원에 민원 제기

해당 건물이 불법적으로 세워졌다면 행정기관에 이를 바로잡기 위한 민원을 제기할 수도 있습니다.

• 구청 건축과 민원 접수: 허가 여부를 확인하고 관련해서 위법 사항이 있다면 시정 명령을 내릴 수 있도록 요청합니다.
• 지자체 토지 관리 부서: 불법 점유 및 건축에 관한 조사를 요구할 수 있습니다.

귀하의 민원 접수 이후 행정기관이 위반 사실을 확인하면, 채무자에게 과태료 부과 또는 건물 철거 명령 등의 조치를 취할 수 있습니다.

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5. 사건이 채무자에게 미치는 영향

채무자에게 미칠 수 있는 주요 법적, 금전적 결과는 아래와 같습니다.

• 행정 처벌: 불법 건축 확인 시 채무자에게 과태료가 부과될 수 있습니다.
• 경제적 손실: 임대료 청구 및 철거 비용 부담 외에, 귀하가 손해배상 청구 소송에서 승소할 경우 추가 배상 책임이 발생합니다.
• 악화된 신용 및 담보 가치 손실: 채권자들과의 관계에서 신뢰를 잃을 가능성이 높아지며, 근저당권 설정이 더 까다로워질 수 있습니다.

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6. 전문가 조언: 최대한의 권리를 행사하기 위한 절차

보다 효과적으로 권리를 행사하려면 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 아래는 권장하는 절차입니다.

1. 변호사 상담
   부동산 법에 정통한 변호사와 상담하여, 임대료 청구, 철거 소송, 손해배상 청구를 포함한 소송 전략을 세웁니다.
2. 감정평가 신청
   토지 사용에 따른 손해액(임대료 상당액)을 객관적으로 파악하기 위해 감정평가사의 도움을 받을 수 있습니다.
3. 내용증명 발송
   변호사를 통해 채무자에게 문제 해결 의지를 명확히 전달하고, 귀하의 권리를 알립니다.
4. 민사 소송 제기
   협의가 되지 않을 경우 법원에 민사 소송을 제기하여 최대한 귀하의 이익을 확보합니다.

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참고 자료

1. 국토교통부 불법 건축물 처리 관련 가이드
2. 대한법률구조공단 - 부동산 소송 사례
3. 중앙토지관리원 - 근저당권 가이드