고금리 속 반등을 노리는 오피스텔 시장: 수익률 상승과 거래량 회복의 과제

고금리 속 반등을 노리는 오피스텔 시장: 수익률 상승과 거래량 회복의 과제

최근 오피스텔 시장이 고금리 속에서도 월세 상승에 힘입어 수익률 반등을 보였습니다. 그러나 거래량이 살아나지 못하는 상황에서 시장 회복을 논하기는 이르다는 지적이 나오고 있습니다. 이번 글에서는 오피스텔 수익률 상승 배경, 현재 시장 동향, 그리고 향후 전망에 대해 심도 있게 살펴보겠습니다.

오피스텔 수익률 상승 배경

한국부동산원이 조사한 2024년 4월 전국 오피스텔 수익률은 5.32%로 전월 대비 0.02% 상승했습니다. 이는 2022년부터 시작된 기준금리 상승 여파로 4.73%까지 떨어졌던 오피스텔 수익률이 꾸준히 상승곡선을 그리며 반등에 성공한 것입니다. 수익률은 소유자가 임대를 제공하는 경우 획득 가능한 순투자금액(매매가격에서 임차보증금을 차감한 금액)에 대한 연간 임대료 수입의 비율을 뜻합니다.

수익률 상승 요인

최근 오피스텔 수익률 상승의 주요 요인은 매매가격 하락과 월세 상승입니다. 주택 시장 부진이 이어지며 오피스텔 가격도 하락하는 반면, 월세 수요는 꾸준히 증가하여 월세 가격을 끌어올렸습니다. 한국부동산원에 따르면, 4월 기준 전국 오피스텔 월세가격지수는 지난해 5월 이후 11개월 연속 상승하여 100.31을 기록했습니다. 반면 같은 기간 매매가격지수는 99.38로, 2018년 1월 통계 작성 이후 가장 낮은 수준입니다.

오피스텔 거래량 동향

오피스텔 시장의 거래량은 여전히 바닥 수준을 유지하고 있습니다. 2024년 4월까지 국토교통부 실거래가 공개시스템에 집계된 전국 오피스텔 거래 중 중개거래 물량은 6,947건으로, 지난해 같은 기간(6,283건)보다 늘었지만 2022년(13,484건)과 비교하면 절반 가까이 줄었습니다. 이는 오피스텔 거래가 일부 늘었지만 여전히 과거에 비해 적은 수준임을 의미합니다.

미분양 문제와 시장 전망

일부 오피스텔 단지는 청약을 진행했지만 미분양 물량을 해소하지 못하고 있습니다. 예를 들어, 인천 서구 원당동 '검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘 Ⅰ·Ⅱ·Ⅲ'는 지난 2월 청약을 진행했지만 미계약자가 속출하면서 계약금 5%, 중도금 전액 무이자 조건을 내걸었습니다. 서울에서도 일부 오피스텔이 미분양 물량 해소에 어려움을 겪고 있습니다.

전문가들은 오피스텔 시장이 바닥을 다지는 단계일 뿐, 반등을 예상하기는 어렵다고 진단합니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "오피스텔 거래가 늘었지만 여전히 과거에 비해 적은 수준이고 고금리가 이어지고 있다"면서 "바닥을 다지는 수준으로 보인다"고 설명했습니다.

과세 문제와 법 개정 논의

일각에서는 양도세, 취득세 등 과세를 할 때 오피스텔을 주택 수에서 제외해 오피스텔 거래를 활성화해야 한다고 주장합니다. 그러나 오피스텔을 주택 수에서 제외하기 위해서는 세법 개정이 필요하며, 이는 국회 동의를 얻기 쉽지 않은 상황입니다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "오피스텔의 주택 수 제외는 주택을 주거 여부에 따라 판단하는 세법의 근간을 흔드는 일"이라면서 "오피스텔을 주택 수에서 제외할 경우 거래량이 크게 늘어나겠지만 법 개정 과정에서 저항에 부딪힐 수밖에 없다"고 언급했습니다.

결론

오피스텔 시장은 고금리 속에서도 월세 상승에 힘입어 수익률이 반등했지만, 거래량이 충분히 회복되지 않아 시장 회복을 논하기에는 이릅니다. 매매가격 하락과 월세 상승으로 수익률이 개선되었으나, 미분양 문제와 고금리 지속 등의 도전 과제가 남아 있습니다. 향후 오피스텔 시장이 안정화되고 거래량이 증가하기 위해서는 과세 문제 해결과 함께 시장 환경 개선이 필요합니다. 이를 통해 오피스텔 시장이 더 건강하고 지속 가능한 방향으로 발전할 수 있기를 기대합니다.